不動産の業界には、モグリ業者に業者モドキ、そしてもちろん無免許業者が、数多く排掴することとなる。 そうなると結局、業界のレベル向上を実現しようと思えば、まずかれらが端からナメてかかっている客の方のレベルを上げるしか方法はない。
相手の免許、資格に不審な点があることを見抜きながら、それでも素知らぬ顔をしつつ、契約締結終了後にそれをタテにとって合法的に手数料支払いを踏み倒す。 それくらいの気概を持って業者に接するようなたくましい客が数多く登場するようになれば、業界もなおいっそう浄化されることだろう。
「今から思うと、あれが重要事項説明ってやつだったんですね」不動産売買を経験した人からよく聞かれる感想である。 宅建業法の第三五条にある「重要事項説明」について、世間一般の感想は、たいていこんなところだろう。
だいたい買い主にとっては売買契約書と同じくらいとても大切なものなのに、その書類の存在さえ記憶にさだかでない人が多いのだ。 今までに何度かマイホームを売ったり買ったりしたことのある人でも、「ん？重要事項説明？何それ？」という答えしか返ってこないかもしれない。

「登記簿に記載された事項」だとか「法令による制限」、「接面道路」とかいう聞き慣れない言葉がびっしりと並んでいて、タイトルに「重要事項説明書」と印刷された書類のことである。 つまりそこには、その土地や建物に付随する権利についての説明とか、建物を新築したり改築したりする場合に知っておかなければならない法的な規制とかが、コト細かに書き込まれている。
たいていの人はこう聞いて初めて、契約の当日、契約書に署名捺印する直前に、説明を受けた書類がもうひとつあったことを思いだす始末。 重要事項とかいうわりには、その説明があまりにもあっけないのがいけないのだ。
いわれてみればそうそう、そんな書類にもサインしたことだけは覚えている。 あたりまえだ。
立板に水のごとくベラベラと書類を読み上げられて、理解しろというほうが土台むりな話だ。 地役権だ、用途地域だ、私道負担だとかいわれても、そもそもそれらの単語の意味さえわかりはしない。
世の中の不動産取引に関するトラブルでは、この「重要事項説明」にまつわるものがもっとも多いといわれている。 その理由は一般の客はもちろんのこと、不動産取引のプロであるべき業者自身も、その重要性について正しく理解していないからだろう。
売り主、仲介業者、それぞれ誰がどこまで説明義務を負って、どこまで責任を追及されるのかが、法の厳しさとは裏腹に、世間ではきわめてあいまいなのだ。 売り主のなかには、売り買いの対象となる物件について、たとえその品質にかかわる重要な事項でも業者でないかぎりは説明する義務はない、と誤解している人がいるようだが、そんなことはない。
業者が取引に絡まないで、業者ではない売り主が、買い主との間で不動産売買取引をおこなう場合にも、売り主は買い主に対して民法第一条二項「信義誠実の原則」にあるように、買い主の購入意思決定に重大な影響を及ぼす事項については説明の義務を負う。 それが、売り主本人もしくは仲介という立場で、宅建業者が説明するとなると、法の規制はさらにいっそう厳しくなる。

宅建業法という業者を取り締まる法律が、民法とは別に効力を発揮すらしていない。 「以上の説明を受けたということで、この下のところにサインしてもらえますか」業者にいわれるままに署名捺印したけれども、もちろんその書類の内容については半分も理解るからだ。
宅建業法第三五条一項では、業者に対して厳格な重要事項説明義務を課すことで、買い主の保護と取引の公正性を保とうとしている。 違反者に対しては、同法第六五条一項によって建設大臣または都道府県知事から指示があるだけでなく、同法第六五条二項による業務停止、もしくは同法第六六条による免許の取消しというとても厳しい罰則がもうけられているのだ。
もちろん業者とて民事上の説明義務はあるわけで、業者が違反した場合には宅建業法上のペナルティーだけでなく、民事上の責任としての損害賠償義務もあわせて負うことになる。 つまり業者に対しては、法律の罰則がダブルで適用されるわけだ。
ところが冒頭に触れたように、実際の取引の現場における説明は、どうひいき目に見てもそういう厳しい法律に取り締まられたおごそかな行為とはいいがたい。 業者にとって、気を抜けば後後「免許取消し」という命取りにもなりかねない、そういうきわめて重要な業務といったイメージからは、かけ離れているのである。
マルをつければ説明終わり「エアコンや給湯器とかの性能や傷み具合なんて、業者には全然、説明義務がないんですね」これは中古マンションを買った人からよく聞かれるボャキである。 宅建業法第三五条に説明義務有りと明記されている重要事項の中で、設備について説明するように指導されているのはせいぜい水と電気とガスについてだけである。
それも「供給施設・排水施設の整備状況」について説明しろという指導があるだけだ。 こういった各項目別にマルをつければよしといったお粗末な内容である。
たとえば飲用水が公営か私営か、それとも井戸水なのかということはたしかに大事だろうけれども、それより実際に興味があるのはマイホームの水の出の勢いなんだ、という人は多いはずだ。 もちろんそのような内容について重要事項説明の中ではいっさい触れられていない。

建売住宅や中古の一戸建てを購入して、シャワーだけは勢いよく浴びたいから新しい給湯器に付け替えたところ、全然効果があがらない。 その家を紹介した業者に相談したら、給水設備について初めていろいろ調べてくれたうえで開き直られた。
「なんか、建築の専門家に聞いたら水道管の太さが問題じゃないかっていうんですけど、そんなことこっちでもわかりゃしませんしねえ」前面道路に埋設された本管から敷地内に引き込まれた水道管の直径が、その昔は一般的であった一三ミリではたしかに水圧を上げようとしても限界がある。 最近は普通の一戸建ての場合でも二○ミリの水道管を、二世帯住居のように同時に複数の蛇口から水を使う可能性が高いような場合では二五ミリの管を使用することが一般化している。
したがって一戸建ての住宅を買う場合には、その購入を検討する際に何ミリの水道管が引き込まれているかのチェックがないと、買った後で失敗したということになりかねない。 一般に「勢いがよい」と思えるような水の出を実現するために、給湯器の取り替えだけでは済まないで、結局、水道管引き替えというとんでもなく費用のかさむ工事を発注せざるを得なくなるのである。
法的には、水道局の台帳記録をたどって水道管の太さについてきちんと調べるように、というような指導が業者に対してないわけだし、仮に具体的な寸法について調べがついたとして、その寸法が水の出にどの程度影響するかを把握している業者が果たしてどれだけいるかはきわめて疑問である。 とにかく、そういう知識を持ったうえで買い主にきちんと説明するように、というような法的な義務が業者にはまったくないのだから、説明がなくても当然とあきらめるほかない。

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